Costos de cierre: ¿Qué son y cuánto pagará?

Ya sea que estés comprando una casa o refinanciando una hipoteca existente, adquiriendo una propiedad de residencia o de inversión, o comprando un edificio residencial o un espacio comercial — todas las transacciones de bienes raíces incluyen costos de cierre. Es probable que estos costos hayan tomado o vayan a tomar por sorpresa tanto a quienes han comprado propiedades anteriormente, como a quienes están considerando comprar bienes raíces.

Es importante tener en cuenta que los costos de cierre son tarifas comunes que todos pagan. Aunque parecen como cargos adicionales en la última etapa, forman son una parte normal del proceso de las hipotecas. Queremos ayudarte a analizar estos costos para que estés preparado y listo para cubrirlos cuando surjan, al momento en el que estés comprando una propiedad nueva..

Los costos de cierre pueden variar según las circunstancias exactas de tu préstamo, como el tipo de propiedad, la ubicación y las acciones necesarias para completar el proceso. Sin embargo, generalmente caen entre el 3 y el 6% del importe de su préstamo. Aunque cada banco que te otorga un préstamo tiene unas variaciones en las tarifas de costos de cierre y sus clasificaciones, generalmente se pueden dividir en cinco categorías principales: cargos de originación, tarifas de tasación, tarifas de título, gastos prepagados y pagos iniciales de depósito en garantía.

Te explicamos un poco más dichas categorías y te ofrecemos explicaciones prácticas de las principales tarifas de los costos de cierre.

Cargos de originación

Los cargos de originación de tu préstamo cubren el costo de crear la documentación para tu préstamo, procesar y asegurar el préstamo. Estas tarifas generalmente aplican al solicitar un nuevo préstamo o al refinanciar un préstamo anterior. A menudo, pueden tener varias subcategorías agrupadas debajo de ellas. Estas subcategorías incluyen pero no se limitan a:

1. tarifas de suscripción
2. tarifas de origen
3. gastos de administración
4. En algunos casos, honorarios de abogados

La tarifa de origen es un costo inicial que cobra el banco que está prestando el dinero para procesar la solicitud de la hipoteca. La tarifa de suscripción suele ser un pequeño cargo a cambio de que el prestamista asuma el riesgo del préstamo. Con respecto a los honorarios de los abogados, estos no siempre se aplican: solo sucede en algunos estados, donde no es posible cerrar un préstamo de vivienda sin un abogado. Los cargos del abogado generalmente dependen del estado y de las tarifas locales.

Tarifas de tasación

Obtener una tasación de la propiedad, es una parte muy importante del proceso de hipoteca o refinanciación. Las tasaciones son importantes porque determinan el valor de la casa y también aseguran que no estés pagando demasiado por una propiedad. Una tasación también podría ayudar a aumentar el total de tu préstamo, especialmente en el caso de los préstamos DSCR que están directamente vinculados a los ingresos por alquiler que la propiedad podría generar. En el caso de un refinanciamiento con retiro de efectivo, una tasación es útil para determinar cuánto ha aumentado el valor de la propiedad desde la compra, y puede usarse para retirar capital adicional en una propiedad que ha acumulado valor con el tiempo desde que la adquiriste.

Los bancos generalmente solicitarán la tasación a través de una empresa tercera de administración de tasaciones Ellos examinarán tu casa y determinarán el valor de la propiedad de acuerdo con el mercado inmobiliario actual en ese vecindario. También pueden proporcionar algunos controles de seguridad básicos para confirmar que la propiedad cumple con los estándares y está lista para los nuevos ocupantes.

Tarifas de título

Otro grupo de tarifas asociadas con los costos de cierre son las tarifas de título. Un título es importante porque otorga al propietario del título el derecho a poseer o usar la propiedad. Las tarifas relacionadas con el título generalmente se destinan a pagar a la compañía de títulos que se utiliza en el proceso, cuyo trabajo es revisar, ajustar y asegurar el título de la propiedad, es decir que la propiedad esté a tu nombre. A menudo, hay algunas categorías más pequeñas de tarifas que caen bajo el amplio paraguas de las tarifas de título, tarifas que pueden incluir pero no se limitan a:

1. tarifas de búsqueda de títulos
2. tarifas de liquidación de títulos
3. tarifas de seguro de título del banco y del propietario
4. tarifas de registro de títulos

Una búsqueda de título es el proceso en el que examinan los registros públicos para determinar quién es el dueño de la propiedad y si existen reclamaciones o gravámenes sobre la propiedad; en la mayoría de los casos, este costo es responsabilidad del vendedor. La tarifa de liquidación del título se refiere a los costos administrativos en los que incurre la compañía de títulos durante el cierre. Las tarifas de seguro de título generalmente se dividen en dos costos separados, las tarifas de seguro de título del prestamista y del propietario. El seguro de título del banco los protege de cualquier reclamo o gravamen sobre la propiedad que podría haberse perdido en el proceso, mientras que el seguro de título del propietario protege al comprador de cualquier reclamo o gravamen sobre la propiedad. Las tarifas de registro de títulos son los costos relacionados con la inscripción de escrituras y otra documentación en los registros públicos del condado local.

Gastos prepagados

La categoría de gastos prepagados y la categoría de fondos en garantía pueden parecer muy similares. Veremos los fondos en garantía después de analizar los gastos prepagados. Aunque hay cierta superposición, existen suficientes diferencias para separar las dos secciones para tener una mayor claridad. Por lo general, lo que se incluye en los gastos prepagados son la prima del seguro del propietario de la vivienda, los intereses hipotecarios prepagados y los siguientes impuestos de la propiedad. Estos costos se pagan al cierre y se colocan en una cuenta de depósito en garantía para realizar los pagos correspondientes cuando sea su momento.

En general, la mayoría de los bancos exigen a los prestatarios que obtengan un seguro de vivienda para obtener una hipoteca. Los gastos prepagados generalmente incluyen de 6 a 12 meses de la prima del seguro del propietario por adelantado, que el prestamista utilizará para pagar a la compañía de seguros durante ese mismo período. El interés hipotecario prepagado se refiere al interés que paga un prestatario desde el día en que firma el contrato de préstamo hasta el último día del mes.

Pagos de depósito en garantía

Además de las tarifas prepagadas, existen tarifas adicionales que un banco puede requerir que se ubiquen en una cuenta de depósito en garantía al momento del cierre. Los pagos iniciales del depósito en garantía generalmente consisten en dos meses de seguro de propietario de vivienda, además de las primas que también podría pagar al cierre. Este efectivo adicional asegura que haya suficiente dinero disponible para esas facturas cuando sea el momento de pagarlas. Típicamente, la tarifa del impuesto a la propiedad de dos meses que se requería en la categoría de prepagados también se mezcla con los pagos iniciales del depósito en garantía.

Por otro lado, generalmente también se requieren dos meses de impuestos a la propiedad. Entonces, si su factura anual de impuestos a la propiedad es de $12,000, tendrías que pagar por adelantado $2,000.

Para quienes buscan comprar una propiedad, es posible que no se apliquen todos estos costos de cierre. Para aclarar qué tarifas son aplicables a tu préstamo y saber cuánto serán tus costos de cierre, comunícate con uno de nuestros oficiales de préstamos.