Préstamo DSCR: cómo utilizar los ingresos del alquiler obtener una hipoteca

Obtener una hipoteca convencional puede sentirse bastante desalentador y complicado. A menudo requiere una gran cantidad de documentación. Dependiendo de la situación financiera de uno, la documentación que a menudo se necesita para obtener la aprobación de una hipoteca convencional puede incluir declaraciones de impuestos, talones de pago, prueba de ingresos, estados de cuenta bancarios, historial crediticio, puntajes de crédito, historial laboral, declaraciones de impuestos; la lista continúa.

En algunas situaciones, recopilar y presentar toda esta documentación puede ser bastante arduo, demorar semanas o incluso meses, lo que genera demoras significativas en el proceso de solicitud del préstamo hipotecario y, en última instancia, demoras en la compra de la propiedad. En otras situaciones, este proceso crea una barrera para los posibles prestatarios: muchas personas, por ejemplo los extranjeros, pueden no tener toda la documentación necesaria, lo que los hace inelegibles para una hipoteca convencional.

En estos casos, cuando la documentación requerida no está disponible o no existe para un potencial prestatario, muchas personas recurren a los prestamistas no bancarios. Sin embargo, antes de considerar cualquier opción de este tipo de prestamista, es importante saber que hay otros tipos de productos de préstamo disponibles además de las hipotecas convencionales que podrían satisfacer necesidades muy similares. Una de estas opciones hipotecarias alternativas es un préstamo con relación de cobertura del servicio de la deuda (préstamo DSCR por sus siglas en inglés). Este sólo requiere una fracción de la documentación que se necesita para una hipoteca convencional.

¿Cómo funciona un préstamo DSCR?

El proceso para obtener un préstamo DSCR es ligeramente diferente al de obtener un préstamo convencional, ya que se requiere documentación diferente. Los bancos utilizan diferentes métricas para determinar si un prestatario tendrá la capacidad de pagar el préstamo.

Mientras que para una hipoteca convencional la métrica clave utilizada para determinar los pagos mensuales es la relación deuda-ingreso de una persona, para un préstamo DSCR la métrica clave utilizada es la relación de cobertura del servicio de la deuda de una persona.

¿Qué es un préstamo DSCR?

Un préstamo DSCR, o un préstamo de flujo de efectivo, es un tipo de préstamo cuyos términos dependen del valor de la propiedad que se compra en lugar del valor de los activos actuales y el historial crediticio del prestatario. Con este tipo de préstamo, el banco evalúa el valor de la propiedad que se está comprando, determina cuánto ingreso de alquiler podría generar la propiedad, también conocido como flujo de efectivo de la propiedad o ingreso operativo neto (NOI), y luego establece los términos del préstamo

Cómo iniciamos contando, para los inversionistas de bienes raíces que pueden no tener ningún ingreso anual actualizado o los ciudadanos extranjeros que pueden no tener un puntaje de crédito o FICO, obtener un préstamo convencional puede ser difícil, lo que hace que busquen opciones de prestamistas externos.

Sin embargo, para aquellos que son elegibles para un préstamo DSCR, deben considerarlo como una opción viable, ya que sus términos generalmente se encuentran entre una hipoteca convencional y un préstamo de dinero duro.

Para determinar la cantidad de dinero, la tasa de interés y la duración del préstamo, los prestamistas toman en consideración dos factores principales para formular la proporción del servicio de la deuda de una persona:

1. Utilidad Operativa Neta
2. Servicio total de la deuda

En este caso, el ingreso operativo neto se refiere a cuánto dinero puede generar una propiedad; por lo tanto, para una propiedad de alquiler, es la cantidad de ingresos por alquiler. El servicio total de la deuda se refiere a los costos totales de la propiedad. Estos costos pueden incluir, entre otros, los pagos mensuales de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propietarios de viviendas y las cuotas de la asociación de propietarios.

En lo que respecta al índice de servicio de cobertura de la deuda, un índice de 1:1 significa que el flujo de efectivo generado por una propiedad es igual a los costos de la propiedad. Si el ratio es superior a 1, significa que la propiedad tiene un flujo de caja positivo y viceversa. Cada banco tiene diferentes términos en los que ofrece un préstamo DSCR, pero algunos de estos bancos pueden ofrecer un préstamo en una proporción tan baja como .6 o .7.

Sin embargo, debido al hecho de que los préstamos DSCR a menudo requieren menos documentación que los préstamos convencionales, generalmente se requieren pagos iniciales más altos (el LTV para los préstamos DSCR suele rondar el 65-75 %) y se cobran tasas de interés más altas.

¿Qué se requiere para un préstamo DSCR?

Como mencionamos, los préstamos DSCR no tienen los mismos requisitos que las hipotecas convencionales. Además, a diferencia de las hipotecas convencionales, las hipotecas DSCR no están respaldadas por entidades como Fannie Mae y Freddie Mac, por lo que no existen requisitos estandarizados en toda la industria de préstamos DSCR. Por esta razón, los requisitos para los préstamos DSCR varían según el banco con el que trabajes.

Aquí en Milo, solo podemos hablar de la documentación y las pautas que se requieren para obtener un préstamo con nosotros.

Para ser elegible para un préstamo DSCR, solo necesitas unos pocos documentos. En primer lugar, se requiere un pasaporte válido. Si eres extranjero, se requiere un pasaporte válido y una visa estadounidense. Adicionalmente, será necesario el pago de la tasación de la propiedad. Este dinero deberá reservarse al principio del proceso, ya que la tasación de la propiedad es uno de los primeros pasos para garantizar un préstamo, ya que verifica el valor justo de mercado de la propiedad potencial y también determina cuánto ingreso de alquiler es capaz de generar la propiedad.

De igual manera, se requieren ingresos comprobables. Se requieren dos meses de estados de cuenta bancarios o de corretaje para verificar y evaluar tus ingresos mensuales. Además de los ingresos comprobables, también son necesarias dos cartas de referencia separadas de instituciones de crédito o bancos. Por último, pero no menos importante, se requiere una cuenta bancaria estadounidense habilitada.

¿Cuáles son las ventajas de un préstamo DSCR?

Para aquellos que podrían no ser elegibles para una hipoteca convencional, un préstamo DSCR podría ser la siguiente mejor opción. Aunque es posible que tengas una tasa de interés ligeramente más alta y tengas que pagar un pago inicial mayor, es importante comprender todas las ventajas de un DSCR:

• Menos documentación necesaria en comparación con un préstamo convencional
• Se enfoca más en la propiedad que en el individuo, por lo que puedes pedir prestado contra los ingresos de alquiler que la propiedad generaría en lugar de pedir prestado contra su historial de crédito y activos.
• Debido al hecho de que se necesita menos documentación, las hipotecas DSCR generalmente se cierran más rápido que las hipotecas convencionales.

Para aquellos que buscan comprar una propiedad, pero no cuentan con la documentación adecuada que se requiere para un préstamo convencional, un préstamo DSCR tiene sentido. Hay muchos más aspectos a tener en cuenta al examinar si un préstamo DSCR es el movimiento financiero correcto, y muchos de estos dependen de la situación personal. Te recomendamos que hables con tus asesores financieros para ver si una opción de DSCR podría ser la opción adecuada para ti.

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