Refinanciamiento con desembolso en efectivo: ¿Qué es?

Para quienes buscan construir su riqueza mediante la compra de su primera propiedad de inversión, o incluso para aquellos que tienen una cartera existente de propiedades de inversión, es importante evaluar periódicamente cómo se puede continuar utilizando el capital que está sin usar en dichas propiedades, especialmente en un panorama económico cambiante como el actual. Es de vital importancia reevaluar constantemente tus préstamos hipotecarios actuales y ver si hay oportunidades de refinanciamiento a las que puedes acceder para tu beneficio.

Como hemos cubierto anteriormente, el refinanciamiento es cuando reemplazas un préstamo hipotecario existente por uno nuevo. Esta estrategia podrías usarla como una herramienta que te permita acceder a términos de financiamiento más favorables, como lo son: la reducción de los pagos mensuales de la hipoteca, la obtención de una tasa de interés más baja, o sencillamente la reorganización de la duración de tu préstamo. Sin embargo, cuando las tasas de interés van en aumento, por lo general se considera que no es el momento adecuado para refinanciar, ya que los beneficios de la refinanciación no son tan abundantes como cuando las tasas de interés están en declive.

Dicho todo esto, hay otra razón para refinanciar tu préstamo hipotecario actual, y es para acceder a efectivo a través del capital de tu propiedad. Esto se denomina refinanciamiento con desembolso en efectivo.

¿Qué es un Refinanciamiento con desembolso en efectivo?

El refinanciamiento con desembolso en efectivo es un tipo de préstamo que aprovecha el capital que has acumulado con el tiempo y te brinda efectivo a cambio de asumir una hipoteca más grande. En pocas palabras, con este tipo de préstamo, puedes pedir prestado más de lo que debes en tu hipoteca actual y te quedas con la diferencia.

Con un refinanciamiento estándar, el prestatario nunca utilizaría el efectivo disponible, solo vería una alteración de los términos de la hipoteca. Esta es una de las principales razones por las que una refinanciación con desembolso en efectivo puede tener sentido incluso cuando las tasas de interés están aumentando. En ciertas situaciones, puede valer la pena pagar una tasa de interés más alta o extender la duración de tu préstamo si puedes reducir tus pagos mensuales y utilizar tu capital inactivo como efectivo para invertirlo en una nueva inversión.

Ahora bien, te estarás preguntando, ¿qué es el capital? ¿Y cómo obtengo capital en una propiedad?

En bienes raíces, el capital se refiere a la cantidad de una propiedad que se posee. Hay dos formas principales en las que puedes obtener capital en tú propiedad:

1. Tu propiedad aumenta de valor.
2. A través de cada pago mensual en tu hipoteca.

Si compras una propiedad de contado, o has pagado toda la hipoteca de la propiedad, el valor de toda la propiedad se considera como tu patrimonio o tu capital. Sin embargo, si tienes una hipoteca sobre una propiedad, tu capital se refiere a la cantidad del valor de la propiedad por la cual pagaste. Cada vez que realizas un pago mensual de tu préstamo, obtienes un poco más de capital en tu vivienda; como nos gusta decir, cuanto menos debes, más posees.

La otra forma en que puedes obtener capital en tu propiedad es a la antigua: un aumento en el valor de su propiedad, que puede ocurrir a través de renovaciones o simplemente un aumento en los precios de bienes raíces en el mercado.

Ser capaz de aprovechar este efectivo inactivo en una propiedad podría ser útil cuando buscas mejorar el valor de tu propiedad a través de renovaciones o cuando buscas hacer otra inversión inmobiliaria o de cualquier otro tipo.

¿Cómo funciona una refinanciación con desembolso en efectivo?

El proceso de refinanciación con desembolso en efectivo es similar al proceso por el que pasas cuando compras la propiedad inicialmente, ya que se necesitan muchos de los mismos pasos, como los procesos de suscripción y tasación. La cantidad de dinero para la que eres elegible en tu nuevo préstamo dependerá de tu perfil crediticio y la relación préstamo-valor.

Así que quizás te preguntes, ¿es esta una segunda hipoteca? ¿Qué pasa con mi hipoteca inicial?

Este producto no es una segunda hipoteca. Cuando solicitas una refinanciación con desembolso en efectivo, obtienes una hipoteca completamente nueva con nuevos términos por más dinero del que debes en tu hipoteca actual, esencialmente intercambiando tu hipoteca anterior por un nuevo préstamo en tú propiedad. Esta nueva hipoteca se usa luego para pagar el monto restante de tu hipoteca inicial. Cualquier dinero que quede después de pagar tu hipoteca original, menos las tarifas de originación y los costos de cierre, es efectivo que puedes llevar a tus bolsillos.

Aunque los términos de tu hipoteca comienzan desde cero con el nuevo préstamo, si tu propiedad ha aumentado de valor desde tu hipoteca original, es posible que tengas acceso al capital en tu propiedad que no estaba disponible cuando la adquiriste originalmente. Por ejemplo, los valores de las propiedades en la mayoría de los mercados de EE. UU han aumentado más del 20 % desde el 2020, por ende es muy seguro que tengas capital extra en tu propiedad.

Por ejemplo, si alguien es dueño de una propiedad que vale $500,000 y le quedan $200,000 en su préstamo original, significaría que su LTV es del 40% y tiene $300,000 de capital en su casa. En una refinanciación con retiro de efectivo, podrían obtener su LTV hasta un 65%, lo que significaría un nuevo préstamo de $325,000. Después de pagar $25,000 en costos de cierre y $200,000 para pagar su préstamo original, esta persona tendría $100,000 en efectivo total disponible.

¿Cuál es la diferencia entre un refinanciamiento con desembolso en efectivo y una Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)?

Hay varios tipos de productos de préstamo que puedes usar cuando buscas obtener dinero extra, y es importante tener claridad sobre los diferentes matices y beneficios de cada producto. Dos productos comunes que a menudo se usan para obtener dinero extra en situaciones similares son el refinanciamiento con desembolso en efectivo y la línea de crédito con garantía hipotecaria, a menudo denominada HELOC.

Sin embargo, debido a que estos dos préstamos se pueden usar en situaciones similares, muchas personas confunden estos productos. Hay muchos pros y contras para ambos y cada préstamo debe investigarse más a fondo para determinar si es el movimiento financiero adecuado para ti. Dicho esto, queremos explicarte brevemente las principales diferencias entre estos dos tipos de préstamos.

En primer lugar, una refinanciación con desembolso en efectivo se puede usar en una propiedad de inversión, mientras que una HELOC solo se puede usar en una residencia principal. Además, como mencionamos anteriormente, una refinanciación con desembolso en efectivo reemplaza una hipoteca existente, mientras que una HELOC es solo un préstamo adicional a tu hipoteca existente.

Además, debido a que un HELOC es una línea de crédito, no tienes que usar toda la línea de crédito de una sola vez, mientras que con una refinanciación con desembolso en efectivo, obtienes toda la suma disponible en una transacción. Sin embargo, debido a la naturaleza de la línea de crédito, es más probable que el interés de una HELOC fluctúe en correspondencia con el mercado a una tasa más rápida, mientras que el interés de una refinanciación con desembolso en efectivo será fijo en un período de tiempo más largo. Esto a menudo puede proporcionar predictibilidad en el futuro a corto y largo plazo.

¿Cosas a tener en cuenta al contemplar una refinanciación con desembolso en efectivo?

Hay muchas cosas a tener en cuenta al considerar una refinanciación con desembolso en efectivo, tales como:

- ¿Estás listo para invertir el efectivo que recibirás con este refinanciamiento en una nueva inversión, negocio, espacio comercial, renovación, etc.?

- ¿A cuánto del capital de la propiedad podrás acceder con una refinanciación con desembolso en efectivo?

- ¿Cuánto tiempo te queda con tu hipoteca actual?

- ¿Ha habido un cambio en las tasas de interés que puedas aprovechar mientras accedes a tu capital?

Para aquellos que buscan comprar una propiedad, o quieren hacer mejoras en una propiedad actual para aumentar su valor, una refinanciación con desembolso en efectivo podría tener sentido. Sin embargo, hay muchos más aspectos a tener en cuenta al examinar si una refinanciación de retiro de efectivo es el movimiento financiero correcto, y muchos de estos dependen de la situación. Te recomendamos que hables con tus asesores financieros para analizar si una refinanciación con desembolso en efectivo podría ser la decisión adecuada para ti.

Para obtener más información, conéctate con uno de nuestros asesores de préstamos hoy.